房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(10)
对于承租居民来说，其购房的方案主要有按揭购房和融资租赁两种。为了说明两者的效益差异，我们采用对这两种方案现金流出现值进行比较的方法加以说明，现金流出值为每年还本付息金额按贷款利率折现后的现值之和。两种方案的现金流出现值的计算方法分别为：
如果购房者采用按揭贷款的方式，假设房屋的总价值为S，购房首付款为B，银行贷款年利率为i，还款年数为n。则每年等额还本付息金额
A=(S-B)(A/P，i，n) (4．1)
其中(A/P，i，n)是等额分付资本回收系数。每年利息 ，其中 为上一年末偿还本金。每年末偿还本金 。最终我们可以计算出按揭付款的现金流出现值为
(4．2)
如果购房者采取融资租贷方式，购房者无需付首付金额。同样假设房屋的总价值为S，租贷公司的内部报酬率为r，还款年数为n。则每年等额回收本金 ；每年回收利息 ，其中 是上一年末偿还本金。每年的租金
(4．3)
房地产融资租贷现金流出现值的计算式以银行贷款利率作为折现率来计算的，即
(4．4)
为了更加方便地比较两种方案的现金流出现值，我们举例说明按揭购房和融资租贷的经济效益。根据本人调查，位于上海市崇明县城桥镇江帆路379号的绿地曼哈顿小区（小区效果图如图4．1），在2013年4月25号的平均房价为14500元/平方米，则普通居民购买80平方米的小套型住房，约需116万元。2013年5月17号中国人民银行发布的商业银行贷款利率为6．55%（5~30年期限）；根据政府最新出台的有关规定，首套房的首付为20%（新购房屋建筑面积小于90平方米），贷款利率享受八五折的优惠，因此首套房的贷款利率为5．5675%。
图4．1绿地曼哈顿小区效果图
第一种情况：按揭购房。假设所购房屋为首套房，则首付为总房价的20%即23．2万元，贷款年限为20年，贷款利率为6%，还款方式为等额本息还款法，即每年以相等的还本付息数额偿还贷款本息。具体计算结果见表4．1和表4．2。
表4．1 按揭分期还款表（单位：元）
年度 贷款偿还额
①
利息支付额
②=④*6%
本金偿还额
③=①—②
未偿还本金
④
0 232000 928000a
1 80907 55680 25227 902773
2 80907 54166 26741 876032
3 80907 52562 28345 847687
4 80907 50861 30046 817642
5 80907 49058 31849 785793
6 80907 47148 33759 752034
7 80907 45122 35785 716249
8 80907 42975 37932 678317
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