房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(8)
3.3.5融资租赁行业自身问题
融资租赁在房地产市场中发展缓慢与行业发展状况有着直接关系，融资租赁起步较晚，资金来源不充足，租赁业务单一，信用问题严重。
（1）资金来源不足。目前，融资租赁公司资金来源比较窄，绝大部分来自银行信贷，来源本身自有资金的占有比例很少。而房地产融资租赁业务属于中长期性质的融资。因此融资租赁公司缺乏必要的长期的资金来源，严重制约了融资租赁业的发展。
（2）租赁业务单一。在房地产融资租赁中，应用最多的属于售后回租这种形式简单，融资租赁、转租赁、厂商租赁、销售商融资租赁很少运用。融资租赁在国外以其多样化的租赁形式吸引客户需求，现如今国内单一的融资租赁形式大大降低了融资租赁的吸引力。
（3）信用问题严重。在融资租赁业务期间，出租人的最主要的风险就是信用风险，由于承租人无法支付租金所引起的风险。目前，欠租现象非常普遍，这也是融资租赁行业发展缓慢的原因之一。由于信用评价系统不完善加大信息不对称，导致出租人无法获得承租人真实准确的信用资料，这也是欠租现象频发的原因。
3.3.6融资租贷风险因素较复杂
房地产融资租贷投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产融资租赁投资收益，偏离预期收益的程度由于房地产融资租赁固有的周期长、投资额巨大、影响因素复杂等特性，房地产融资租赁的投资主体面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。具体分析如下：
（1）政策风险。因房地产融资租赁期限长，一般难以确定或预测未来较长时间房屋因城市规划、拆迁等因素而产生变动的情况，从而出租方将面临两个方面的风险，一是按作价补偿方式补偿因政策变动而拆迁的房产，其补偿价格往往大大低于房地产市场价格：二是出租方因租赁合同无法继续履行而必然遭受的未来利益损失和违约赔偿损失。
（2）信用风险。指融资租赁投资者与项目有关的各方之间因用结构及信用履行责任上存在着的风险，任何一个房地产融资租赁项目，都会涉及到开发商、金融机构、承租方，它们之间依靠有效的信用结构支撑。组成信用保证机构的各融资租赁项目参与者是否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按法律的规定履行其信用职责，就构成了房地产融资的信用风险。
（3）经营风险。它指融资项目经营管理决策失误造成的风险。例如：融资租赁商品的选择，开发商的选择、租赁方式的选择、承担人的选择，租金定位策略的制度等经营管理决策上存在的风险。
4 房地产融资租贷各主体的利益分析
4.1房地产融资租赁中开发商的利益分析
房地产企业是一个资金使用量大、占用时间长、风险大的企业。房地产作为资金密集型行业，资本规模将会成为竞争的重要砝码。而中小房地产企业资金实力不雄厚，处于竞争的劣势地位，所以要加快企业发展，早日完成资本积累，向规模经营发展。
一般而言，房地产企业凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是许多中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。因而采用融资渠道，创新融资方式，促进房地产企业可持续发展。
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