房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(3)
房地产融资是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及其相关部门融通资本的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资本的所有金融行为；狭义的房地产融资则只指其中的一个环节，即专指资本融通行为。本文所指的房地产融资渠道是指狭义的融资行为，且专指房地产开发企业筹集资金的行为。
当融资租赁的标的物为房地产商品时，根据融资租赁的定义可以得到房地产融资租赁的定义。房地产融资租赁是指指出租人(从事房地产融资租赁业务的租赁公司)根据承租人(房地产商品的需求者)对租赁的房地产商品的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买房地产商品，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁房产的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁房产的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完所有义务后，对租赁房产的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁房产所有权归出租人所有。
2．3房地产融资租赁租金计算
据房地产商品的特性，参照房地产经营租赁租金计算方法，融资租赁采取年金法来计算租金．年金法以现值概念为基础，将一项租赁资产在未来各租赁期内的租金按一定的贴现率予以贴(折)现，其现值总和等于租赁商品的经营成本。年金法按照每期复利一次的方法计算，主要的计算方法有：
（1） 等额年金法一一后付公式： ，式中，P为经营成本；R为各期租金；i为每期利率。
（2） 等额年金法——先付公式：
2．4房地产融资租赁的具体操作办法
房地产融资租赁一般业务流程有五个步骤：第一步，承租人（购房者）在找到合适的商品房开发商（供货人）之后，向金融租赁公司（出租人）提出租赁申请；第二步，金融租赁公司审核购房者的申请资料并了解购房者的信用和偿债能力；第三步，商品房开发公司与金融租赁公司和承租人共同签订商品房购销合同，承租人与金融租赁公司签订融资租赁合同；第四步，在承租人向金融租赁公司支付租金后，金融租赁公司向开发商支付购房款；第五步，承租人拿到商品房并办理商品房产权登记证书，在承租人的产权登记证书上金融租赁公司设定他项权力抵押登记。具体步骤如下图3．1所示
图2．1房地产融资租贷具体操作
2．5 用融资租赁的方式促进房产消费市场发展
2．5．1 破除传统观念的影响，为房产融资租赁鸣锣开道
当前，我国社会上许多人不理解融资租赁，主要有以下几种误解和看法；一种是传统的观念，认为“租不如买”“租房子住没面子”；第二种是以偏概全，认为租赁只有经营性租赁，不知道什么叫融资租赁，更不知道融资租赁的强大功能；第三种是缺乏理财观念，宁愿将大量的现金沉淀到大宗物品的购买中。融资租赁在美国是一个先进的财务管理工具，人们流传这样的说法，“聪明的企业家绝不会将大量的现金套牢在固定资产投资中，只有资金流动使用才能赚取利润。“企业融资和个人理财是一回事，现代社会中存在这么多的投资机会，资金沉淀成为固定资产将无法流动，但不能增加价值。应当看到，融资租赁是市场经济发展的必然产物。虽然目前融资租贷在我国的应用还不广泛，但作为集买卖、租赁、信贷为一体的融资租赁，它是一种新型产业，并存在有效的法律意义，随着我国市场经济的发展和理财观念的普及，它将被越来越广泛的应用于房地产行业中。这种工具的应用能给融资租赁合同的三方带来不同需求的利益满足，同样能给房产市场上开发商、承租人以及投资人带来不同利益以满足消费需求和投资需求。
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