房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(12)
这里假定租期不变，与按揭购房的假设还款年数相同，均为20年。则可以分析租赁公司内部要求的收益率(IRR)的变化对现金流出现值的影响。
(1)若IRR与银行的贷款利率相同，即IRR为6%，则融资租赁的现金流出现值应该与按揭购房一样。具体分析见表4．3和表4．4。
从表4．3和4．4可以看出，采用融资租赁方式购房对消费者而言，现金的流出总值与按揭贷款购房时一样的。有所不同的是融资租赁购房将按揭贷款购房的20%首付款平摊到了每年的租金中。
表4．3 年金法租金平衡表（单位：元）
年度 年租金
①=②+③
回收本金
②
回收利息
③=④*6%
未回收利息
④
0 1160000
1 127600 58000 34800 1102000
2 124120 58000 33060 1044000
3 120640 58000 31320 986000
4 117160 58000 29580 928000
5 113680 58000 27840 870000
6 110200 58000 26100 812000
7 106720 58000 24360 754000
8 103240 58000 22620 696000
9 99760 58000 20880 638000
10 96280 58000 19140 580000
11 92800 58000 17400 522000
12 89320 58000 15660 464000
13 85840 58000 13920 406000
14 82360 58000 12180 348000
15 78880 58000 10440 290000
16 75400 58000 8700 232000
17 71920 58000 6960 174000
18 68440 58000 5220 116000
19 64960 58000 3480 58000
20 61480 58000 1740 0
合计 116000
注：（1）租金为期末付款；
（2）租金平衡表反映的是出租人设置租金的过程，承租人得到的租金额是出租人直接给出的。
表4．4 融资租赁现金流量表（单位：元）
年度 年租金 现值系数（6%） 现金流出值
1 127600 0．9434 120377
2 124120 0．89 110466
3 120640 0．8396 101289
4 117160 0．7921 92802
5 113680 0．7473 84953
6 110200 0．705 77691
7 106720 0．6651 70979
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