房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(16)
而对于承租企业来说，通常都会选择出售回租这种融资租赁这种交易方式，即将自己现有的房产出售变现，然后租回使用。这时，一方面它把自有房产的所有权转让给融资租赁公司，从而取得资金所需的货币，同时它又从该融资租赁公司租入该房产，因而丝毫不妨碍对该固定资产的继续使用。这样就使原来的固定资产转换成了流动资产，既提高了企业资金利用效率，又提高了资金流动性。
融资租赁的租赁费用计入成本，按融资租赁方式租入的固定资产企业会计准则规定按自有固定资产核算，即在会计报表中资产也增加100万元，负债不变，而采用其他融资方式，在会计报表上的资产、负债同时增加。
例如，某单位总资产为1000万元，负债为400万元，
（1）若采用其他负债型融资，需增加房产金额为100万元，用于生产销售的资金就少了100万元，假设销售收入250万元，盈利为100万元。
资产报酬率=销售净利润/资产总额=100/(1000+100)=9．09%
资产周转率=销售收入/资产总额=250/1100=22．73%
资产负债表=负债总额/资产总额=(400+100)/1100=45．45%
产权比率=负债总额/股东权益=(400+100)/(1100-500)=83．33%
资产报酬率反映了资产利用的综合效果，指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果，否则相反；资产周转率反映资产总额的周转速度，周转越快，资产流动性越强。资产负债率、产权比率也是重要的财务指标，产权比率反映企业基本财务结构是否稳定，产权比率高，是高风险、高报酬的资本结构，产权比率低，是低风险、低报酬的资本结构；资产负债率反映了债权人提供的资本占全部资本的比例，如果资本负债率很高，股东提供的资本比例很低，则企业有不能及时偿债的风险，因此，资产负债率和产权比例也是重要的财务指标，其应当保持在合理的范围之内。
（2）若采用融资租赁方式取得房产，虽没有取得所有权，但按照企业会计准则规定融资租赁资产按自有固定资产核算，在会计报表中，则资产也增加100万元，而负债不变，用于生产销售环节的资金相对于采用其他融资方式就增加了100万元。我们假设销售收入增加到500万元，盈利增加到200万元。
资产报酬率=销售净利润/资产总额=200/(1000+100)=18．18%
资产周转率=销售收入/资产总额=500/1100=45．45%
资产负债表=负债总额/资产总额=400/1100=36．36%
产权比率=负债总额/股东权益=400/(1100-400)=57．14%
对比以上两种情况下所得的数据后可以发现：资产报酬率由9．09%上升到18．18%，资产利用效率提高了；资产周转率由22．73%上升为45．45%，资金的周转加快，流动性增强；资产负债率和产权比率分别由45．45%和83．33%下降到36．36%和57．14%，说明资产负债表中的财务指标得到改善。以上的数据分析说明，通过房地产融资租赁交易，可以达到长期使用该资产、提高资产利用率、加快资产流动性的目的，同时又能改善其关键财务指标。
4.4商业银行的利益分析
2010年9月，农银金融租赁有限公司于上海成立，意着五家国有控股上市银行均已完成金融租赁公司布局。此前，工、交、建行相继设立了全资或合资金融租赁公司。中行通过全资收购新加坡飞机租赁公司成立了中银航空租赁公司。银行系金融租赁公司的最大特点是对大股东银行的依赖性较强，注重集团内部协同效应，业务项目很大一部分来源于股东银行内部推荐，客户定位于国有大中型企业，业务集中于飞机、船舶、基础设施等大型资产。未来银行系金融租赁公司还有更广阔的业务空间可以开拓，开展房地产融资租赁业务，有助于金融租赁公司业务的多样化，有利于其在激烈的同业竞争中胜出。
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