房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(7)
3.3.2房地产作为融资租赁标的物有争议
对于房产能否作为融资租赁的标的物，我国现行法规的规定是不一致的。《金融租赁公司管理办法》中规定，“适用融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋属于固定资产，当然可以进行融资租赁。《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》和《商务部国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》中融资租赁标的物主要是机械设备及附带技术，并且明确排除了房屋之类不动产。《融资租赁法(草案)》征求意见稿的总则中，“适用于融资租赁交易的租赁物为机器设备等非消耗性动产”。这里的立法意向，是排除了房产的。房产能否作为租赁标的物，不仅现行法规的规定不一致，而且在社会上也是有争议的。2004年出现首个房地产售后回租融资项目，近几年房地产融资租赁也有发生。这就是说我国正在房地产业发展中尝试融资租赁业务，房产作为融资租赁的标的物一定意义上是可行的。
3.3.3 缺乏税收优惠政策
融资租赁在国外能得到迅速发展主要得益于政府出台的税收优惠政策。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦租赁支持的企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分，这个经验己被发达国家普遍应用。例如，美国政府在政策上一贯积极支持租赁业的发展，主要体现在给予的扶植政策上，这些优惠扶持政策包括：
（1）投资减税制度。美国的《投资税扣除法》规定出租人投资用于租赁的设备按其购置成本的10%减税，出租人可以将这一优惠通过优惠租金的方法转移给承租人，租赁双方特别是出租人的税收优惠构成美国租赁业的一个重要特征。
（2）加速折旧制度。从20世纪50年代至今，美国政府一直推行加速折旧制度，并制定了逐步缩短折旧期的规定，这种制度保证了租赁公司的较高租金收入，并能经常淘汰过时的技术和设备，从而保持技术上的先进性。于是，租赁业的发展促进了商品的更新换代，进而促进了机械工业的发展，推动了新技术的研究和应用。
（3）风险担保制度。政府对租赁公司特别是在发展中国家开展业务的租赁公司提供全面的政治风险保险，进出口银行对租赁公司的对外租赁交易提供综合性的出口信贷、出口担保和政治、商业风险的保险。
（4）完善的信用评价系统。美国没有专门的融资租赁法律，但在相关的法律中规定如果承租人违约，出租人有权取回设备(若承租人阻拦则要承担刑事责任)，还可以继续向原承租人或担保人收取所有未付(包括未到期)的租金。美国的信用评价系统发达，出租人可以容易获得承租人的资信状况，从而决定是否向其提供租赁服务。
而我国按现有税收政策，还无法与国际接轨，对行业发展没有形成正向激励机制，待遇不统一，征管不规范，成为行业发展的制约因素之一。各地税务执行机构对税目定义的理解、具体业务使用税目的界定等有歧义，往往做出不同的个案处理。根据我国入世承诺，将准许外资银行进入我国开展融资租赁业务，届时相关税收优惠政策如仍不与国际接轨，则将带来更为严重的问题。
一般来讲，税收方面的优惠被认为是现代融资租赁业发展的动力源泉之一，而且对于发展中的融资租赁市场来说是一个非常重要的因素。因此，我国应借鉴国外融资租赁市场发达国家的税收优惠政策，参照国际上较通行的投资减免税、加速折旧、营业税以利差为计税基础等鼓励性措施，来制定相关的融资租赁税收法规。
3.3.4缺乏统一的监管机构
由于历史原因，对融资租赁公司监管部门一直有两部门监管，商务部继承外经贸部对外商投资的融资租赁公司进行审批和监管。银监会继承中国人民银行对金融租赁公司进行监管，内地试点的融资租赁公司由商务部和国家税务总局联合试点。多头监管模式使得各类融资租赁公司所适用的法律的所经过的审核标准都不一样，这样无法对融资租赁行业进行统一的指导规划和协调管理，在很大程度上限制了融资租赁业的发展。由于监管部门不一样，融资租赁行业至今仍未形成统一的行业协会，仅仅在外商融资租赁行业有中国外商投资企业协会租赁业委员会作为对该类融资租赁公司的自律组织。《融资租赁法》第三次修改草案中提到融资租赁协会为该行业的自律组织，但是，草案现在也没有实施。没有统一的行业监管，没有统一的行业协会使各类融资租赁公司不能采用统一的标准，不能有统一的协调能力，对融资租赁行业的健康有序发展不利。
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