房地产融资租赁业务探讨+发展我国房地产融资租贷的建议(15)
12 84100 58000 26100 464000
13 81200 58000 23200 406000
14 78300 58000 20300 348000
15 75400 58000 17400 290000
16 72500 58000 14500 232000
17 69600 58000 11600 174000
18 66700 58000 8700 116000
19 63800 58000 5800 58000
20 60900 58000 2900 0
合计 609000
表4．8融资租赁现金流量表（单位：元）
年度 年租金 现值系数（6%） 现金流出值
1 116000 0．9434 109434
2 113100 0．89 100659
3 110200 0．8396 92524
4 107300 0．7921 84992
5 104400 0．7473 78018
6 101500 0．705 71558
7 98600 0．6651 65579
8 95700 0．6274 60042
9 92800 0．5919 54928
10 89900 0．5584 50200
11 87000 0．5268 45832
12 84100 0．497 41798
13 81200 0．4688 38067
14 78300 0．4423 34632
15 75400 0．4173 31464
16 72500 0．3937 28543
17 69600 0．3714 25849
18 66700 0．3503 23365
19 63800 0．3305 21086
20 60900 0．3118 18989
合计 1077559
通过表4．7和表4．8分析可知，现金流出现值为1077559元，小于按揭购房的现金流出现值1160014元。分析可知，IRR越小现金流出现值就越小。当IRR小于6%时，融资租赁的现金流出现值小于按揭贷款购房。
由此我们可以得出以下结论：首先，融资租赁的方式可以免去购房人的高额首付。由于按揭购买住房需要在购房之初一次性预先缴纳房价20% 的首付款，虽然20%的首付只有区区几十万，但对于许多年轻的新婚夫妇而言并不是一件轻松的事，并且按揭贷款购买房产并非人人都具有资格的，只有具有稳定收入和未来有支付能力的社会人士才具有资格，这样一来等于是扼杀了不少年轻人的购房梦。而融资租赁则可以使购房人在资金不足的条件下也能购买住房，从而提高生活水平，这种特征使融资租赁具有绝对的优势。从以上各表的分析中也可以看出，在IRR和贷款利率相当时，融资租赁总的现金流出值并未高于按揭贷款，只是将20%的首付款分摊到每年的租金中，从而解决高额首付对刚踏入社会不久的年轻人的压力。同时按揭购房也存在着因住房质量问题而找不到人负责所带来的一些麻烦，而融资租赁则因为是先租后买，客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，且合同也规定房产质量由开发商负责而具有较高的安全系数。此外承租人通过融资租赁的方式购房还可以避免因通货膨胀而造成的损失，并享受房地产升值所带来的利益。通过租赁房地产进而拥有其所有权，购房人可以获得因房地产升值而带来的额外收益。
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