上海房地产开发项目定位及营销方案策划(10)
从施工情况看，建设速度平稳发展。2012年1-12月，全区施工面积340.5万平方米，同比下降0.5%，占在建项目总施工面积28.0%，其中新开工面积129.0万平方米，同比下降5.6%，占新开工面积的比重为41.3%。
从销售情况看，有序供应。2012年1-12月，全区共实现保障性住房搭桥供应销售面积108.8万平方米，同比下降5.4%，占总销售面积的40.7%，实现销售额83.3亿元，同比增长9.5%，占总销售额的24.0%。保障性住房搭桥供应销售形势良好。
4 上海宝山罗店宝辰家园定位及营销方案
4.1 宝辰家园外部环境分析
4.1.1 宏观环境分析
罗店镇地处上海北郊，具有700多年历史，是上海市的一个历史名镇，素有金罗店之称。它位于宝山西北部距市中心28公里，东距宝山新城16公里，西距嘉定城区11公里，北距太仓市15公里，行政区划面积50平方公里。
同上海其它区域相比，罗店的优势主要体现在以下四个方面:
（1）具有门户城镇的区位优势。罗店位居郊环线与沪太路交汇处是上海北部具备连接国内外良好水陆交通条件的门户城镇之一。镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联系。
（2）具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间与上海设县年代相近至今已有700多年的历史文化积累素以“商贾云集贸易甚盛”驰名。目前镇区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深厚的人文底蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建设必将进一步提升罗店的知名度。
（3）具有依托宝钢发展特色产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依靠宝钢。目前全镇工业产出的一半以上来自钢铁延伸业今后可以进一步发展成为“上海北部不锈钢精品基地”延伸配套的重要组成部分成为宝山区“一业特强”——钢铁延伸业的主要基地之一。
（4）具有发展第三产业的巨大潜力。罗店尚未经过大规模开发现有的城镇化建设密度不高土地资源丰富河网发达具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。作为一城九镇之一罗店规划建设“特色城镇”，将获取改革开放新思路和招商引资新举措的先发效应产生更具创意和特色的现代绿色居住区、特色风情旅游点等品牌效应从而使各方面的优势充分聚焦和展现。
表4.1.1 罗店板块综合竞争力类比分析
板块 与市区距离 可达性 景观资源 客户认知 高端项目聚合度 综合评价
佘山 ☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆
汤臣 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆
世纪公园 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆
罗店 ☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆
4.1.2 区域总体规划
（1）规划结构特色
一中心——新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特色住宅。
二轴线——南北向的城市生长轴，将连接罗店的历史、现在与未来，将罗店的新老文化特色有机地联系与展示。
三广场——市民广场、文化广场、行政广场。
（2）优美独特的绿化景观
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