上海房地产开发项目定位及营销方案策划(12)
交通状况：轨道交通有地铁7号线美兰湖站，公交线路963、彭罗专线、上浏线、罗南线（罗店—南翔镇），淞罗线月罗公路罗溪路、淞嘉线、永罗线、北华线沪太路罗太路等。
周边学校：小天鹅幼儿园、中福会幼儿园、罗店小学、罗店中学、罗南小学、罗南中学、正旦学院、同济大学、上海大学等。
商场：奥特莱斯、农工商、世纪联华、家乐福（待建）。
医院：罗店医院。
邮局：罗店邮政局、罗南邮政局。
银行：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行。
其他：美兰湖国际会议中心、美兰湖皇冠假日酒店、诺贝尔科技公园、北欧风情商业街、美兰湖高尔夫俱乐部、美兰湖、美兰湖高尔夫球场内部配套室内游泳池、羽毛球馆、健身房等功能为主的运动会所和大型餐饮配套。
就近楼群：采菊苑、安信商业广场、泊仕郡、宝莲湖景园、宝景苑。
4.2.2 目标客户群描述
（1）目标客户圈定
宝辰家园的核心购买人群为的三类高素质人群：政府公务员，学校的中青年教职工，企业的中、高级管理人员及工程师，为上述三类企业及单位服务的大量配套服务企业的员工。
表4.2.1 罗店板块客户发展分析
宝山本地 北部地区 其他区域
2004年以前 82% 14% 4%
2005-2006年 80% 17% 3%
2007-2008年 72% 19% 9%
2009年至今 55% 24% 21%
（2）客户基本特征
目标客户具有以下基本特征：区域性体现比较明显，工作、居住区域相对集中；从事行业多为IT、教育、科研、电信、私企等；客户群体总体上比较年轻，多以自住为主，少部分投资客户；自身教育程度较高,重视教育，同时有着浓重的校园情节；家庭总体收入水平相对较高，且比较稳定；80%以上客户为第一次置业；目前主要依靠现有的公交系统、轨道交通，部分客户使用私家车。
（3）客户购买特征
区域认同性强，关注区域发展前景；认同公司品牌，是品牌追随者；认同校园文化，表面理性、内心感性并存；更多关注户内空间布局，注重实用性，其次才是社区规划、园林景观；对价格较为敏感,尤其是单价更为敏感；信息来源更多依赖现代化的传播渠道如网络；外地客户相对较多，外来情结使其对于温暖、本地认同的安居需求更为强烈；决策判断更多依赖朋友、专家的意见。
4.3 宝辰家园项目SWOT分析
S(优势）
（1）项目整体规划优势明显。罗店新镇是上海“三城九镇”重点建设项目，本案作为新镇中的一员，能借助新镇的整体规划来推广，并有利于人气的聚集。
（2）项目临近轨交7号线美兰湖始发站。
（3）区域内已建成的美兰湖使得本案有着得天独厚的景观优势。
（4）区域内有上海唯一的36洞国际高尔夫球场，同时拥有占地约300亩的美兰湖、美兰湖会议中心、网球中心、北欧风情商业街。
（5）顺驰自身品牌优势。作为一家全国知名开发商，且已在上海有过开发楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象。
（6）价格与同区域的小区相比略低。
W（劣势）
（1）周边大都为工地或空地，周边生活配套设施尚不完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。
（2）靠近月罗公路，受灰尘噪音影响。
（3）作为本案连接市中心的一条重要道路——沪太路的道路状况不能令人满意。
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