上海房地产开发项目定位及营销方案策划(9)
3.3.2 房地产特征分析
（1）房地产建设结构呈现多元化趋势
2012年，全区房地产开发企业房屋施工面积1214.2万平方米，同比下降4.6%，其中住宅施工面积834.1万平方米，同比下降9.3%；办公楼施工面积89.2万平方米，同比增长2.8%；商业营业用房施工面积99.8万平方米，同比增长18.7%。
我区住宅占总施工面积的比重逐步下降，办公和商用等施工面积比重逐步提高，投资形式不再仅仅是单纯的住宅，办公和商业用房的施工规模也在进一步扩大，建设结构呈现多元化趋势，这一形势有助于房地产市场的平稳合理发展。
表3.3.1 2012年1-12月本区各类房屋施工面积情况
2012年1-12月 比重（%） 2011年1-12 月 比重（%）
施工面积（万平方米） 1214.2 100 1272.9 100
其中：住宅 834.1 68.7 919.5 72.2
办公楼 89.2 7.3 86.8 6.8
商业营业用房 99.8 8.2 84.1 6.6
其他用房 191.2 15.7 182.6 14.3
（2）销售市场出现积极迹象，刚性需求低位平稳释放
2012年1月成交商品房销售面积15.4万平方米，同比下降35.8%，降幅跌入低谷，从2月份起，开发商通过“以价换量”方式，拉动刚性需求逐步复苏，成交面积同比均呈现增长，至6月份，商品房销售面积同比又出现下降，1-12月，全区成交商品房销售面积267.1万平方米，同比下降1.5%，虽然仍然处在下降区间，但降幅比上半年收窄了10.5个百分点。
图3.3.2 2012 年1-12月全区新建商品房销售情况
自2010年调控以来，楼市一直处于供求僵持的阶段，开发商推出了层出不穷的促销手段，同时国家的宏观调控政策下，投资性需求得到有效控制，从此次楼市出现回暖的积极迹象来看，刚性需求得到低位平稳释放。
从1-12月份的热销楼盘来看，其共同特点地处轨道交通沿线，交通便捷，因宝山地区的特性，离市中心较近，拥有3条轨道交通线，出行便利，这一优势带动了沿线的罗店镇、大场镇、顾村镇、高境镇的销售。1-12月，实现销售面积分别为76.0、45.5、40.8和30.1万平方米，罗店镇比上年同期增长2.1倍，大场和高境均同比增长1.7倍，由于顾村地区去年同期保障房销售情况较好，去年同期基数较高，因此与上年同期比下降了68.3%。
（3）房价平稳运行
2012年受调控政策的影响，今年部分楼盘采取了一些促销手段，为具有刚性需求的购房者合理释放需求，提供了契机。1-12月，全区商品房销售均价为12975元/平方米，由于今年保障房项目销售面积占到总销售的40.7%，而销售额占总量的24.0%，降低了房地产市场销售平均价格，如果剔除保障房因素影响，全区商品房均价在16627元/平方米，与去年同期相比下降10.6%，从房价趋势图来看，房价的波动比较平稳，仍处在平稳运行的轨道中。房价的稳定运行也利于房地产市场的稳定发展。
图3.3.3 2012年1-12月宝山区房价趋势图
（注:2012年1-12月房价趋势图剔除了保障房销售面积、销售额）
（4）保障性住房建设健康有序发展
保障房项目的扎实推进，主要表现在以下三个方面：
从投资情况看，增速显著。2012年1-12月，全区共有45个保障房项目，全区完成保障房投资58.6亿元，同比增长65.3%，占房产投资比重为27.7%，所占比重同比提高14.8个百分点。
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