上海房地产开发项目定位及营销方案策划(8)
业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。
对此，社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆”。
3.2 上海市房地产市场的发展现状
改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升的30年。市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步。在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。
2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010年上海市商品房销售面积达2055.53万平方米，比上年下降39%。
2011年，在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。
2012年上半年，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意，但上半年的市场整体成交量依旧不及2011年同期。2012年上半年上海楼市共计成交商品住宅32382套，较2011年下半年提升9.7%，与2011年同期相比则萎缩5.8%，共计成交面积385.3万平，环比上扬11.9%，与2011年同期基本持平，微跌1.2%。
今后，上海“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。
3.3 宝山区房地产市场情况分析
3.3.1 房地产市场运行总体情况
2012年，宝山区房地产投资理性发展。在刚性需求的拉动下，房价合理平稳波动，保障性安居工程扎实推进，推动全区房地产市场健康、稳定、有序发展。
全年全区房地产开发投资211.5亿元，同比下降23.1%，投资从4月份开始出现降幅，其主要原因在于土地购置费用的快速回落。从构成看，建筑工程146.4亿元，增长2.7%，安装工程17.0亿元，增长1.3%，设备购置1.2亿元，下降15.8%，土地购置费等为主的其他费用46.8亿元，同比下降59.0%，数据显示，土地购置费的快速回落，是促使房产投资总量下降的主因，如果剔除土地费因素影响，1-12月全区房地产开发投资同比增长1.2%，未出现大幅下降。
图3.3.1 2012年1-12月投资情况
全年房地产开发企业实际到位资金548.9亿元，目前在建的房产项目本年计划投资306.8亿元，实际到位资金占本年计划投资的1.8倍，房产企业的资金总量较为充足，为房产项目的有序推进起到良好的支撑作用。
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