上海房地产开发项目定位及营销方案策划(7)
2.3.2 4C理论
随着市场竞争日趋激烈，媒介传播速度越来越快，4Ps理论越来越受到挑战。到80年代，美国劳特朋针对4P存在的问题提出了4Cs营销理论：4C分别指代Customer（顾客）、Cost（成本）、Convenience（便利）和Communication（沟通）。
（1）Customer（顾客）
Customer（顾客），主要指顾客的需求。企业必须首先了解和研究顾客，根据顾客的需求来提供产品。同时，企业提供的不仅仅是产品和服务，更重要的是由此产生的客户价值（Customer Value）。
（2）Cost（成本）
不单是企业的生产成本，或者说4P中的Price（价格）。它还包括顾客的购买成本，同时也意着产品定价的理想情况，应该是既低于顾客的心理价格，亦能够让企业有所盈利。此外，这中间的顾客购买成本不仅包括其货币支出，还包括其为此耗费的时间，体力和精力消耗，以及购买风险。
（3）Convenience（便利）
即所谓为顾客提供最大的购物和使用便利。4C理论强调企业在制订分销策略时，要更多的考虑顾客的方便，丽不是企业自己方便。要通过好的售前、售中和售后服务来让顾客在购物的同时，也享受到了便利。便利是客户价值不可或缺的一部分。
（4）Communication（沟通）
取代促销。4C认为，企业应通过同颓客进行积极有效的双向沟通，建立基于共同利益的新型企业、顾客关系。这不再是企业单向的促销和劝导顾客，而是在双方的沟通中找到能同时实现各自目标的通途。
3 地产市场分析
3.1 我国房地产市场分析
2012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，最终实现了房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
3.1.1 2012年:楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面
2012年为巩固楼市调控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，坚持限购等房地产调控政策不放松，加大了差别化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下，本年度房价快速上涨的趋势得到抑制，住房相对价格有所下降。与此同时，保障性住房建设计划提前超额完成。
根据国家统计局发布的数据:在全国70个大中城市，2012年11月新建商品住宅中，同比价格下降的城市有41个；环比价格下降的城市有10个、持平的城市有7个、上涨的城市有53个，但环比价格涨幅均未超过1.0%。在全国房地产开发投资领域，1-11月，总计投资额为64772亿元，同比增长16.7%，增速比2011年1-11月下降13.2%。
住房城乡建设部的数据显示:2012年1至10月，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已经提前超额完成年初设定的“新开工700万套以上、基本建成500万套”的目标。
3.1.2 2013年:继续实行严格的房地产调控政策
目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱了宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。
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