上海房地产开发项目定位及营销方案策划(13)
O（机会）
（1）属于美兰湖区域，随周边设施的规划及发展，将形成良好的居住及商业圈。
（2）因地理位置因素，本案可能吸引部分江苏太仓的购房者。
T（威胁）
（1）区域内类似的产品较多，竞争教较大，如同期在售的美兰湖众小区。
结论：
房屋本身具有很大的吸引力，但小区周边的规划还未成熟，并且周边的类似产品丰富，竞争大，所幸离交房还有一段时间，社区规划也将逐步进行。对于周边及上海各区域想要改善住房的买家来说，不失为一个良好的选择。
4.4产品策略
企业在制定经营战略时，首先要明确可以提供什么样的产品和服务去满足消费者的要求，也就是要解决产品策略问题。它是市场营销组合策略的核心，是企业市场营销活动的支柱和基石。从某种意义上讲，企业成功与发展的关键在于产品与消费者的需求的契合程度以及产品策略运用的正确与否。
4.4.1 建筑规划
综合宝辰家园建筑用地规划条件和市场定位的考虑，为了迎合中高端目标客户群的需求，本项目摒弃掉高密度高利润的建筑方案，而选择相对低密度舒适的纯板式建筑规划。这样的建筑形式可以给业主带来更为宽阔舒适的住家环境和完美的公园生活体验。项目的外立面为咖啡色为主色调，同时灰色点缀的英伦风格色彩，凸显项目品质感和临近300亩美兰湖的生态、自然特点。
4.4.2 景观规划
以绿植作为围墙主体，双层绿植掩映园区围栏，在视觉上将园区与公园景观融为一体，过渡十分自然。分别在小区的北侧西侧设置出口，业主可由小区内部直接进入公园，游园赏景、休闲健身，如同进入自己家的后花园一样自然，将景观巧妙私有化，同时营造业主居住的尊贵感。虽然紧邻占地300亩的美兰湖和36洞国际高尔夫球场、，可以作为独特的景观资源，但是在小区内还是要规划好园林设计，让业主进入小区门就能体验到绿色环绕，呼吸到新鲜的空气。
在园区景观的打造上采用五文绿化设计，增加亚乔木和乔木的种植，打造立体化园林，让园区看起来更具层次感。在景观设计上采用主题的形式，与楼宇的外立面相互呼应，并且功能分区明确，可以分为入口形象区、园区中心景观区、健身休闲娱乐区、林荫密植区、商业区等。不同的区域，景观形式不尽相同，各具风格，整体上看又可以组成一幅完整的画面。
4.4.3 户型面积
根据整体市场定位，结合前期调研的结果，宝辰家园的户型设计应以舒适型、改善型为主要特征，以两居和三居为主。两居的面积在70-110平米之间，三居的面积在100-140平米之间。为体现项目的舒适性和功能性，户型的设计要多样化，包含一室一厅一卫、两室一厅一卫、两室两厅两卫、三室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫等。主力户型定在90-110平米舒适型的两室两厅两卫和100-120平米功能型的三室一厅一卫。考虑到本项目的投资性功能和部分首次置业的年轻客户，还要配备20%左右的一居室，面积在50-70平米之间。
4.4.4 交房标准
产品以毛坯房为主。为吸引部分高端客户，填补区域内市场空白，因此选取部分景观位置较好、户型较好的三居室做成精装修的形式。精装修的产品价格虽高，但是品质较好，又省去了装修的烦恼，能够迎合目标客户群中的高端客户的需求。
4.4.5 公共部位装修及公用设施标准
为提升项目的形象，实现产品的价值升级，给目标客户带来高档的体验，在公共部位装修和公用设施的设计上，区别于周边项目的中档标准，以五星级酒店为标准，体现项目的高品质感。入户大堂、电梯间均采用五星级酒店大堂标准精装修，公共大堂和电梯间之间采用“二进式”格局结构由隔断门分开，增强私密性；设置全不锈钢入户单元门、信报箱；设置单元对讲系统以保障业主的便捷、安全；地面铺砌高级符合环保要求的地砖；墙面为高级仿大理石面砖铺砌到顶；石膏吊顶、乳胶漆刷白，配合柔和灯光，入户即感温馨氛围；增加入户大堂装饰效果，如壁画等。通过社区网站投票，选取每个星期业主最喜爱的背景音乐。在园区、大堂的背景音乐设计上，为了让业主参与到园区的管理建设中来，增强归属感与忠诚度，建议通过社区网站投票，选取每个星期业主最喜爱的音乐作为背景音乐。
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