中低收入阶层保障性住房供给与需求研究+文献综述(14)
三、房地产市场的垄断性强，价格上涨太快
由于中低收入阶层无法承担过于昂贵的住房价格，所以，建立了住房保障体系，这一点就必须依靠政府扶持才能享有居住房屋。因为城市的土地资源有限，比较容易造成局部垄断的现象，从而使得行业竞争不充分。形成这个现象的原因就是城市的房地产市场具有局部地域的垄断性。在2002年到2005年3月，上海就经历了这样的一个房地产价格飞涨的特殊时期，从而使得保障性住房建设不足的问题进一步浮出水面。
四、政府部门不够重视，住房保障制度覆盖面小
住房保障体系在政府部门的考核中比重很低，所以政府对于建设住房保障体系的重视力度不够。一是住房保障制度覆盖面小，以廉租房为例，2005年底上海的城镇人口总数是1360.26万人，按照户均2.7人来计算的话，一共503.8万户，然而享受廉租房的家庭只有21460户，只占了全市城镇总户数的0.5%，发达国家则是10%左右。二是廉租房和普通商品房之间，客观存在了一问题，就是既不是廉租房标准，又买不起普通商品房，也不是旧区改造，重大工程动迁的对象，配套商品房制度对此也无能为力。三是住房保障制度只在城镇居民身上体现，没有覆盖流动的人口。目前，我国正处于城市化快速发展阶段，流动人口规模大，上海全年流动人口就超过500万，这部分人里面的中低收入阶层的人口很大，所以住房保障问题目前没有明确的政策规定。可以说上海2002年到2005年的房价的飞涨，是和忽视社会保障性质的经济适用住房建设有密切关系。
3.2.3上海市历年住房保障制度对策和建议
上海市住房保障存在的许多问题，然而建立完善的上海住房保障制度也是一个复杂的过程，需要很多方面的配合以及支持，需要在机制上进行不断改进才能使住房保障政策有效运行下去。
一、加快开展住房保障供求调查，加强基础性工作
完善住房保障制度，必须要加强住房保障供求情况的了解，对全市进行住房状况普查，针对上海市或者该市的收入，需求状况和居民住房问题等开展研究调查，对其进行动态更新管理，同时建立住房信息查询系统。为有关部门制定相应的住房保障政策，发展规划，解决住房的一系列问题，也要同时对不符合条件的对象及时排除，确保有限资源的保障和利用。
刚刚所说的配套商品房问题，建议更多发挥其保障功能，选址上考虑更加的周到，在设施配套上和周边的交通上要考虑的周到，让居民受益。把收入水平在中等线以上的家庭排除在外，只对他们进行货币的补偿。只售不租的模式要改变，市区土地成本高的项目要考虑以低租金租用给生活困难户，配套商品房实行封闭式运行。业主也只能转售给政府，斩断获利链条。
二、完善有关管理制度，深入开展住房保障立法
发达国家政府的住房保障制度是以法律形式存在的，我国的住房保障政策文件很多，但是对于住房保障法律相当缺乏，没有建立完善协调的住房保障运行体制，会出现很多偏差。上海的经济发展水平很快，需要加强住房保障法律的制定尽快出台相应的法律法规，积极探索，弥补房地产市场的缺陷，建立有效的住房保障机制。
我们可以借鉴新加坡和香港的保障机构来成立一家专门的运营机构，要又法定的专门机构来组织实施。住房保障制度过程是很综合性和长期性的，需要政府部门落实和重视到位。这种机构，既要有专业的管理人才还要有一定的工作效率，切实改善中低收入阶层的居住情况。营利部门将手中的资产可以按照市场机制来运作，参与市场的竞争，实现资产保值，同时也需要保持合理的房源，按市场机构保证非营利部门要求划转的房源。