中低收入阶层保障性住房供给与需求研究+文献综述(15)
三、建立有效住房保障退出机制，加强诚信系统建设
完善有效的住房保障体系要又健全的，有效的退出机制。一般来说，人们总想要去改变居住的条件，因为保障性住房面积小，不利于居民的居住。可以建立以下退出的方式：1）住户（共有产权人）退出，政府按照市场价收购所拥有的部分产权，实行租金逐年按一定的比例来进行相应的调整，到达市场租金水平，如果确实经济困难，可以先提出减免申请，经过审核公示之后，可以减免租金。2）住房（政府）推出，按照市场价转让政府持有部分产权，收回当初用于补贴的财政投资，并且获得相应比例的投资增值收益，强制改变住房性质，保障性住房变为商品住房。
进行审核时候必须重视的是，保障对象的收入和住房情况是经常变化，所以要定期进行检核，防止一方面住着保障性住房，另一方面变法子拥有完全产权住房现象的发生，通过立法实行强制退出占有的保障性住房。
四、建立全新住房供应模式，打破开发商的垄断
三个代表指出“代表最广大人民的根本利益”。所以在完善住房保障体系中，重要的一点就是中国住房市场要满足群众的需求，打破开放商的商品房的垄断。城市人口增加很快，处于小康社会的居民也有一定的压力，中国的城市居民对于房价过高，和开发商的垄断已经成为一个很严峻的问题和矛盾，开发商的垄断，成为了我国的住房问题矛盾的焦点。故完善住房保障体系最关键的步骤就是打破开发商的垄断局面，彻底放开房地产市场在土地资源和商品房升上的完全垄断。
只有放开居民的住房开发权益，建立多重住房排除市场竞争，才能打破开放商的垄断，政府不仅仅要开发建房和个人合作建房要享有的市场待遇，也应该要根据市场供应需求的不同，创造更多土地规划和政府税收的优惠政策。这样才能真正的打破住房市场高价垄断。
4 我国保障住房的供给与需求分析
4.1 我国保障住房制度的演变
众所周知，新中国成立以来，对于我国的经济体制，经历了从计划经济到市场经济的一系列变革，同时，伴随着经济体制的相应改革，住房制度的变化也是从计划福利分配变化到社会保障模式。很显然，国家住房制度改革的不断前进，引发了住房市场在现实的运行中出现的许多问题，这些问题是住房市场的自发性导致的低收入人群住房无社会化保障。住房制度的改革从80年代初逐步开始，以同志“住房商品化”思路为指导，先后进行试点出售公房，个人自建住房等多项改革，以实物分配的方式逐步趋向货币化发展。
总的来看，建国初期以来，我们国家一共经历了两大发展阶段。一是：1949-1998年的福利住房阶段，这个阶段可以称为“全民保障”的阶段；二是：从1998年开始，我国实行住房的货币化改革，这项十分重要的改革举措标志着我国住房体制的根本性变化，并且提出并逐步发展了我国社会化住房保障的制度，初步形成了保障性住房及其制度体系。
（一）“全民保障”阶段
“全民保障”阶段，大致分为改革前（1949年-1978年）和改革后（1978年-1998年）。1949年-1978年的这三十年里面，我经济相对落后，国力十分薄弱而且人均收入水平较低，处于经济社会发展较为落后的阶段，并且当时的社会主义色彩较浓重，不利于发展。中国十七大报告要求，到2020年，覆盖城乡居民的社会保障体系基本建立，人人享有基本生活保障。发展经济的目的本来就是提高人民生活。 国家对住房应有两方面的政策：一方面，对于中低收入阶层要保障其租房的权利，政府有责任为他们提供廉租房。另一方面，应该严格限制豪宅和第二套住房。对第二套住房或超过一定面积的住房应当征收累进的财产税。因为这方面如果不加以限制，不仅浪费了大量的土地资源，而且会加剧社会不公正。“全民保障”阶段可以罗列为以下几个特征：①忽略老百姓的居住环境和质量，妨碍人民生活水平的提高，阻碍了国家城镇建设的发展。②政府的干预过于强制，统一建设开发、分配、文护，个人没有权利建设属于自己的房屋。③住房只是以单位为依托，按照行政级别来进行分配，分配的效率没有做好。普通的居民住房需求大于供给，所以一时间出现了为分配房屋而引发的种种矛盾，进而出现了“以权谋房”的不正之气。④到1998年底，当时的人均住房面积已降到3.6平方米，比建国之前还要低了0.9平方米。⑤居民只通过付相应的租金来获得一定的使用权，政府财政负担过于重大，房屋不是作为商品来流通的主要依据。