中低收入阶层保障性住房供给与需求研究+文献综述(6)
2.1.2 保障住房的形式
2.1.2.1 经济适用住房
（1）经济适用住房基本概念：
经济适用住房是指：政府提供政策优惠，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房的政策性与保障性主要体现在：建设用地实行划拨方式供应；减半征收建设和经营中的行政事业性收费；政府负担小区外基础设施建设费用；商业银行可以为建设单位以在建项目作抵押提供开发货款，个人货款利率执行优惠贷款利率，住房公积金贷款优先向购买经济适用住房的个人发放。
（2）经济适用住房分配对象的规定：
根据《经济适用住房管理办法》，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：①又当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；②无房或住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；③家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；④市、县人民政府规定的其他条件。
（3）经济适用住房的优惠政策：
为了鼓励发展经济适用住房，降低经济适用住房成本和销售价格，满足中低收入家庭购买需要，经济适用住房在建设和购买时都可以享受到相应的优惠政策。这些优惠政策主要包括：①经济适用住房的土地实行无偿行政划拨方式供应；②经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；③经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担；④经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；⑤购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款的个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。并且一般可以享受到优惠贷款利率；⑥用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。
（4）经济适用住房存在的主要问题：
①供应总量不足，比重下降:
2003年以后，在地方政府经营城市理念，土地成为第二财政的巨大利益驱动下，逐渐减少了经济适用住房供应量，1994-2004年间，住宅投资年均增长27.2%，而经济适用房投资年均增长则只有14.4%；1999年经济适用房投资占全部商品住宅投资的比重是16.6%，2004年则降低到6.9%，下降近10个百分点，到2005年，经济适用住房占商品住宅投资额的比例下降到不足5%，直接导致满足中低收入家庭住房支付能力的低价商品房供应不足，房价上涨迅速，引发了新的社会问题与矛盾。
②资格审查不严，保障对象部分错位：
经济适用住房由于把主要部分交给了开发商去运作，势必会追求利益的情况下，肯定有很多种方式尽快销售，回笼资金，所以，就会带来共同造假，骗取购房资格等情况的发生。当然，我国目前还没有建立健全的个人收入系统或个人诚信系统，对于收入标准很难做到客观评价，有些单位私自开证明为了解决职工的住房问题，甚至出具假证明的现象时有发生。虽然，政府主管部门会负责审查购买资格，但是基础条件不足，就会出现高收入的阶层的入驻和投资，投机经济适用住房的现象，各个地方正在讨论修改的经济适用住房管理办法，已经开始高度关注这个问题，如可以尝试通过所得税反推算个人收入，公开曝光，取消终身购买资格等。当然，最根本的解决的方法还是各部门配合联手，尽快建立个人诚信系统，这也是一切保障政策实施的基础条件和前提条件。
③选址郊区化，生活便利度差：
由于受到土地供应的局限，很多城市的经济适用住房郊区化，被安排到很偏远的地段，远离市中心，由于市政基础设施配套缺乏不足，给广大的中低收入家庭生活带来了很大的不方便，特别是在交通、生活、教育和医疗等方面。例如，北京市天通苑小区，目前已经入住11万居民，超大规模社区，规划的完全不足，设施配套水平严重的缺乏，管理的错综复杂，给小区居民带来很多不便：交通拥堵，小区附近无公立学校，民办学校乱收费，不适宜中低收入家庭消费的支付能力，目前只有一家2级医院，而且诊所，医院与居民楼混建，医疗设施简陋，远不能满足到居民的相关需求，缺乏休闲娱乐场所，完全达不到小康水平的标准。