中低收入阶层保障性住房供给与需求研究+文献综述(18)
第二，将廉租住房制度作为政府对低收入家庭住房保障制度的核心，作为解决城镇低收入家庭住房困难的主要途径，重点加以落实。
第三，合理确定廉租住房的保障标准。保障的面积标准，可由城市政府根据当地居民住房水平和当地资金能力研究来确定。
第四，确保廉租住房制度的来源和渠道。对于地方土地出让金净收益的5%用于廉租住房建设，以及将住房公积金增值收益扣除计提公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额要按照规定用作城镇廉租住房保障补充资金的规定必须严格进行落实，而且应将土地出让金的比例逐步提高到不低于10%。同时，政府在财政预算中也要安排一定的资金用于廉租住房制度的建设。对于西部财政困难，资金难筹的城市，中央财政应该通过转移支付方式予以支持。
第五，健全廉租住房保障方式。多渠道得增加廉租房源。廉租住房保障应该以实行租金货币补贴为主，通过发放租赁补贴，使得收入者能够租到廉租房。补贴水平由各个城市政府根据当地实际情况来确定。在一些大城市中，特别是特大城市，由于房价特别高，也可以采用多种方式增加廉租住房房源，收购和建设一些廉租住房用于实物的配租。然而建设的廉租住房面积不能过大，户均面积应在40平方米左右。
（2）经济适用住房制度存在的问题与完善制度的建议
①经济适用住房制度存在的问题。一是准入标准不清，比较模糊，管理不到位。二是保障方式单一，基本上是符合条件的申请人按照政府规定的价格来购买，没有租赁或者其他的任何方式。三是供给量持续减少。以2003年为例，当年用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%。对众多的低收入住房困难家庭来说无异于杯水车薪。四是分配程序上存在一些问题，特别是在20世纪的90年代末和本世纪初，对经济适用住房的申请和购买的管理制度，执行程序上都比较松散，导致一些不符合规定的人入住。五是退出制度不完善。另外，对经济适用住房的面积标准控制不力，有些地方面积高达100多平方米甚至更加大，基本上失去了“经济适用”的要求。
②改进和规范经济适用住房制度的思路和建议
第一，合理确定保障的标准。根据我国基本国情，经济适用住房的面积需要控制在建筑面积60平米左右，不宜过大。
第二，明确其保障性质、供应对象和功能定位。明确经济适用住房是具有保障性质的住房，其供应对象应该是城市低收入住房困难家庭，并应与廉租住房保障对象相衔接，具体供应对象的标准可由城市政府根据本地情况确定。
第三，严格准入程序和申请审批公示制度，加强管理。进一步完善退出机制，例如考虑政府优回购等方式。
第四，完善供应方式。在出售同时也可以考虑租赁的方式，同时也可以考虑向补“人头的”的方式进行转变。
在规范和改进经济适用住房的基础上，对一些房价比较高，低收入住房困难家庭在市场上解决难度较大的城市，应该进一步增加经济适用住房的供给。
5 国外及香港地区保障住房供给与需求分析
5.1 国外及香港地区保障住房供给与需求分析
5.1.1 美国的住房保障住房供给与需求改策
美国是一个居住水平很高的国家，实行的是商品化的住宅消费保障形式，住宅商品化程度很高，私人拥有住宅比例也较大，其住宅政策方面有许多成功例子。
1.立法保障
美国重视住房立法，对住房保障政策的相关制定实施提供了相应的制度保证。目前，美国住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。美国政府为了解决低收入居民住宅和贫民窟的问题，先后通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展发法》等等，对于住宅消费保障方面作了相应的规定：①提供较低租金公房。《住宅法》规定政府必须为低收入者提供较低租金住宅，其租金不到私有住宅租金的一半，《合众国住房法》规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远的计划。②扩大房屋抵押贷款的保险。除了少数富人家庭以外，很少能一次性付清房款，通常按房价25%支持现款，其余的部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。③提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可以申请此项补贴。④提供低利息贷款建房。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。⑤帮助低收入家庭获得房屋所有权。⑥禁止住宅中的种族和宗教歧视。