中低收入阶层保障性住房供给与需求研究+文献综述(7)
④建设标准不严，户型偏大：
2004年颁布的《经济适用住房管理办法》明确规定：中套住房面积要控制在80平方米左右，小套的住房面积应该控制在60平方米左右。但是在《经济适用住房管理办法》颁布之前，由于以平均面积进行控制，导致了部分经济适用住房户型太大，甚至出现了100多平方米的大户型，有的高达150-200平方米。经济适用住房是保障性住房，面积标准不能偏大，主要应该达到经济适用的目的和标准，因此，应在社会平均住房水平之下。
（5）经济适用住房发展方向：
经济适用住房在我国还是一个新兴事物，从开始的制度设计到后期发现问题，都有一个认识逐步提高的过程。目前，经过多年的实践和经验积累，迫切需要重新审视经济适用住房的一些突出问题，尽快进行制度创新，实现预期的政策目标。
1）经济适用住房政策扔将在一段时间内长期存在：①经济适用房政策一般适用于低价相对较高的特大城市和大城市。②对于存量房市场发育比较完善的城市，可以少建或不建经济适用房。③对于房价上涨较快的地区，可以启动经济适用住房建设调控房价。
2）以租为主、专门机构主管、封闭运行、低水平保障是未来发展方向：①以租为主；②独立机构；③封闭运作；④低水平保障。
3）经济适用住房与廉租住房缺一不可：二者针对的保障对象不同。经济适用住房是针对广大的中低收入家庭，通过这部分家庭购买才改善住房条件。而廉租住房则是属于救济性质，针对的是最贫困家庭，因此，二者保障对象不同，分别面对不同的人群，不可互相替代。从长远发展趋势看，如果经济适用住房以租为主，廉租住房上浮了保障线标准来扩大覆盖面，则二者有可能趋于整合。但现阶段，在很多基础性工作不具备的情况，二者并存的时间将延续相当长的时期。
2.1.2.2 廉租住房
（1）廉租住房的概念：
廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条件，一是收入困难，必须是本地城镇最低收入家庭，以领取民政部门的困难补助为衡量标准；二是住房困难，各个城市对住房困难的认定差异比较大，有些城市确定标准为8平方米以下，有些城市确定为4平方米以下。另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。符合这些条件，才能申请廉租住房。具体标准由市、县人民政府房地产行政主管部门会同有关部门制定。
目前，廉租住房制度通过租赁补贴，实物配租和租金减免三种方式改善最低收入家庭居住条件。实物配租的廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的文修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应，具体租金标准由各地根据实际情况自行确定。享受租赁补贴的家庭，租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
（2）廉租住房制度特点：
①社会保障性：
廉租住房制度是住房保障核心的内容之一，是政府实行社会保障职能的具体体现。城镇最低收入家庭无力购买商品房和经济适用房，职能依靠政府提供具有住房保障性质的廉租住房才能解决基本的住房问题。